Als het geschiedenisboek is geschreven
De afgelopen twaalf maanden zagen we dalende rendementen voor de beursgenoteerde versie van de trusts, algemeen bekend als REIT’s. Dat heeft de National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) opgemerkt
Vergelijk dat eens met de winst van ruim 25% in de S&P 500 in 2023 en de winst van ruim 40% in de technologiezware Nasdaq. Ondanks dat REIT’s in de laatste maanden van het jaar een kleine waardestijging zagen, “is het onwaarschijnlijk dat de REIT-rendementen van 2023 blijvende gelukkige herinneringen voor beleggers zullen creëren”, schreef John Worth, de executive vice-president voor onderzoek en beleggersbereik bij Nareit.
Een zijpad naar onroerend goed
Voor veel financiële planners is
Scott Bishop, partner en directeur van het in Houston gevestigde adviesbureau
“Als al uw beleggingen vorig jaar met 40% zijn gestegen, betekent dit dat u geen diversificatie heeft gehad”, zei Bishop. ‘Je rijkdom groeit door concentratie. Je beschermt rijkdom door diversificatie.
LEES VERDER:
“Dus het hebben van een gediversifieerde portefeuille betekent dat niet al je aandelen Magnificent Seven-aandelen zullen zijn”, voegde hij eraan toe, verwijzend naar aandelen in Apple, Alphabet (Google), Amazon, Meta (Facebook), Microsoft, Nvidia en Tesla. Deze zeven bedrijven krijgen het grootste deel van de eer voor de sterke stijging van de aandelenmarkt vorig jaar.
Bishop zei dat zijn bedrijf zijn klanten gewoonlijk aanbeveelt om maar liefst 30% van hun geld in alternatieven voor aandelen en obligaties te steken. En van die alternatieve beleggingen kan onroerend goed een vijfde tot de helft van het totaal uitmaken.
Nareit legt de schuld voor de daling van de prijs van beursgenoteerde REIT’s grotendeels aan de voeten van de stijgende rentetarieven. In een poging de inflatie te bestrijden,
Maar nu Fed-functionarissen suggereren dat de renteverhogingen ten einde zijn en dat de rente dit jaar zelfs omlaag kan gaan, ziet Nareit betere vooruitzichten voor 2024.
“Hoewel REIT’s tijdens de verkrappingscycli van de Fed doorgaans te kampen hebben gehad met een ondermaats rendement op het gebied van het totale rendement, hebben ze in de perioden na de renteverhogingen beter gepresteerd dan zowel particulier vastgoed als aandelen”, aldus Worth. “Nu de Fed zich op of bijna aan het einde van haar renteverhogingscyclus bevindt, is dit een goed voorteken voor de REIT-prestaties in 2024.”
Voor- en nadelen van particuliere REIT’s
In plaats van REIT’s die op openbare beurzen worden gekocht en verkocht, geeft Bishop aan dat hij de voorkeur geeft aan hun particulier verhandelde neven, die doorgaans via financiële adviseurs worden verkocht. Private REIT’s bieden beleggers dezelfde blootstelling aan onroerend goed, zonder de volatiliteit die gepaard kan gaan met fondsen die op openbare markten worden verhandeld.
Maar die stabiliteit brengt vaak belemmeringen met zich mee voor het verwijderen van geld uit particuliere REIT’s. Veel beleggers in de grootste niet-verhandelde REIT –
“We zijn blij dat BRIT sinds de oprichting zeven jaar geleden (1 januari 2017) een nettorendement van 11% op jaarbasis heeft behaald, bijna drie keer zoveel als op de beurs verhandelde REIT’s, en dat het de afgelopen jaren ruim 600 basispunten beter heeft gepresteerd dan zijn niet-verhandelde REIT-collega’s. jaar”, staat in de brief.
BRIT betoogt in haar brief van januari dat het grotendeels is beschermd tegen dalende vastgoedwaarden omdat het de neiging heeft te investeren in vastgoed van hogere kwaliteit. Een groot deel van het geld zit in studentenhuisvesting en datacentra in de Sun Belt, een van de snelst groeiende regio’s van het land.
Maar Kevin Gannon, de voorzitter en CEO van Robert A. Stanger & Company, zei dat hij denkt dat niet-verhandelde REIT’s een grotere correctie te wachten staan. Stanger, een investeringsbankbedrijf dat de REIT-sector volgt, meldde onlangs dat niet-verhandelde REIT’s tot en met november vorig jaar $9,8 miljard hebben opgehaald, terwijl er in dezelfde periode $17,4 miljard de deur uit is gegaan.
LEES VERDER:
Gannon merkte op dat de waarde van niet-verhandelde REIT’s gemiddeld slechts met 5,4% is gedaald, terwijl verhandelde REIT’s in ongeveer dezelfde periode met 27% zijn gedaald. Hij zei dat hij denkt dat beleggers naar dergelijke cijfers kijken en concluderen dat niet-verhandelde REIT’s overgewaardeerd blijven.
“En ze zeggen: ‘Ik ga er op dit moment niet meer geld in stoppen, en nu ga ik wat terugbetalen'”, zei Gannon. “En dat is ongeveer wat er aan de hand is.”
Vanwege de liquiditeitsproblemen rond niet-verhandelde REIT’s hebben sommige sectorwaakhonden dat gedaan
“Ik denk dat wat je hier ziet ontvouwen is dat beleggers slimmer en gefocust zijn”, zei hij. “Ze hebben veel meer informatie. En ze nemen beslissingen die logisch zijn.”
REIT’s uitruilen voor rendementen
Bishop zei dat de sleutel tot het investeren in REIT’s voor hem onderscheidingsvermogen is. Hij zei dat hij deels schuwt van beursgenoteerde REIT’s omdat deze doorgaans worden belegd in oudere eigendommen die mogelijk geherfinancierd moeten worden, waardoor hun waarden gedeeltelijk gevoelig zijn voor stijgende rentetarieven.
Maar investeerders die geld gaan steken in een nieuwe trust die eigendommen verwerft, moeten erop kunnen vertrouwen dat de fondsbeheerders weten wat ze doen, zei Bishop. Daarom, zo zei hij, is het essentieel dat adviseurs en hun klanten tijd besteden aan het bestuderen van REIT’s – waarbij ze niet alleen leren welke soorten onroerend goed ze van plan zijn te kopen, maar ook waar – voordat ze erin investeren.
Na lang voorstander te zijn geweest van investeringen in appartementen, zegt Bishop, is hij zijn aandacht gaan richten op winkelpanden, waar dalende waarden binnenkort voor koopjes op de markt zouden kunnen zorgen. En soms, zo zei hij, is kennis en kunde op de vastgoedmarkt de moeite waard om er wat meer voor te betalen.
“Dus het is geweldig om het als onderdeel van je portefeuille te hebben, en ervoor te zorgen dat de vergoedingen die je betaalt niet buitensporig zijn, is geweldig,” zei Bishop. “Maar ik betaal liever meer voor een manager die goed is, dan minder voor een manager die problemen heeft met zijn verleden en misschien niet de goede staat van dienst heeft.”