De vooruitzichten voor REIT’s zijn goed, niet geweldig, in 2024

Als het geschiedenisboek is geschreven vastgoedbeleggingsfondsen2023 zal geen plaats verdienen als een van de uitblinkende jaren.

De afgelopen twaalf maanden zagen we dalende rendementen voor de beursgenoteerde versie van de trusts, algemeen bekend als REIT’s. Dat heeft de National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) opgemerkt een recent rapport dat REIT-aandelen, die net als aandelen op openbare beurzen worden verhandeld, tussen januari 2022 en begin december van dit jaar met ongeveer 21% zijn gedaald.

Vergelijk dat eens met de winst van ruim 25% in de S&P 500 in 2023 en de winst van ruim 40% in de technologiezware Nasdaq. Ondanks dat REIT’s in de laatste maanden van het jaar een kleine waardestijging zagen, “is het onwaarschijnlijk dat de REIT-rendementen van 2023 blijvende gelukkige herinneringen voor beleggers zullen creëren”, schreef John Worth, de executive vice-president voor onderzoek en beleggersbereik bij Nareit.

Een zijpad naar onroerend goed
Voor veel financiële planners is REIT’s bieden klanten een manier om in onroerend goed te investeren zonder de kopzorgen die gepaard gaan met het bezitten van daadwerkelijk onroerend goed. In plaats van zich zorgen te hoeven maken over het innen van de huur en het uitvoeren van reparaties aan appartementen en kantoorgebouwen, kunnen beleggers deze taken aan anderen overlaten en eenvoudig inkomsten genereren. Ze bieden beleggers ook een manier om blootstelling te verwerven aan activa waarvan de waarde in de loop van de tijd voortdurend in waarde is gestegen, zelfs als er slechte jaren zijn zoals 2022 en 2023.

Scott Bishop, partner en directeur van het in Houston gevestigde adviesbureau Presidio Wealth PartnersVolgens het rapport betekent de recente slechte prestatie van REIT’s niet noodzakelijkerwijs dat beleggers moeten treuren dat ze ze hebben of dat ze hun geld ergens anders moeten opbergen. Bishop merkte in een interview op dat het doel van een gediversifieerde portefeuille niet is om de prestaties van aandelen of enig ander specifiek type activa te verslaan.

“Als al uw beleggingen vorig jaar met 40% zijn gestegen, betekent dit dat u geen diversificatie heeft gehad”, zei Bishop. ‘Je rijkdom groeit door concentratie. Je beschermt rijkdom door diversificatie.

LEES VERDER: Haal dit jaar meer klanten binnen: tips om uw prospectiespel te verbeteren

“Dus het hebben van een gediversifieerde portefeuille betekent dat niet al je aandelen Magnificent Seven-aandelen zullen zijn”, voegde hij eraan toe, verwijzend naar aandelen in Apple, Alphabet (Google), Amazon, Meta (Facebook), Microsoft, Nvidia en Tesla. Deze zeven bedrijven krijgen het grootste deel van de eer voor de sterke stijging van de aandelenmarkt vorig jaar.

Bishop zei dat zijn bedrijf zijn klanten gewoonlijk aanbeveelt om maar liefst 30% van hun geld in alternatieven voor aandelen en obligaties te steken. En van die alternatieve beleggingen kan onroerend goed een vijfde tot de helft van het totaal uitmaken.

Nareit legt de schuld voor de daling van de prijs van beursgenoteerde REIT’s grotendeels aan de voeten van de stijgende rentetarieven. In een poging de inflatie te bestrijden, de Federal Reserve verhoogde de rente van bijna nul tot tussen 5,25% en 5,5% in 2022 en 2023. Omdat veel vastgoedaankopen met geleend geld worden gedaan, maken hogere tarieven het moeilijker om nieuwe deals te sluiten of oude te herfinancieren.

Maar nu Fed-functionarissen suggereren dat de renteverhogingen ten einde zijn en dat de rente dit jaar zelfs omlaag kan gaan, ziet Nareit betere vooruitzichten voor 2024.

“Hoewel REIT’s tijdens de verkrappingscycli van de Fed doorgaans te kampen hebben gehad met een ondermaats rendement op het gebied van het totale rendement, hebben ze in de perioden na de renteverhogingen beter gepresteerd dan zowel particulier vastgoed als aandelen”, aldus Worth. “Nu de Fed zich op of bijna aan het einde van haar renteverhogingscyclus bevindt, is dit een goed voorteken voor de REIT-prestaties in 2024.”

Voor- en nadelen van particuliere REIT’s
In plaats van REIT’s die op openbare beurzen worden gekocht en verkocht, geeft Bishop aan dat hij de voorkeur geeft aan hun particulier verhandelde neven, die doorgaans via financiële adviseurs worden verkocht. Private REIT’s bieden beleggers dezelfde blootstelling aan onroerend goed, zonder de volatiliteit die gepaard kan gaan met fondsen die op openbare markten worden verhandeld.

Maar die stabiliteit brengt vaak belemmeringen met zich mee voor het verwijderen van geld uit particuliere REIT’s. Veel beleggers in de grootste niet-verhandelde REIT – de Blackstone Real Estate Income Trust – hebben die les eind 2022 geleerd toen, tot hun ergernis, Blackstone aangekondigd het oefende zijn recht uit om pogingen om geld op te nemen te remmen. BRIT, zoals de trust algemeen bekend staat, kan zijn aflossingspoorten ophangen wanneer 2% van het geld dat in zijn vastgoedbeleggingstrust wordt gehouden, in één maand wordt opgenomen of 5% in een bepaald kwartaal.

BRIT maakte dit bekend in een brief aan zijn aandeelhouders op 2 januari daalden de verzoeken om opnames in december voor het eerst onder de drempel van 2% na twaalf maanden van aflossingslimieten. Alles bij elkaar is het volgens de brief gedurende die periode gelukt om 14,3 miljard dollar aan investeerders uit te keren.

“We zijn blij dat BRIT sinds de oprichting zeven jaar geleden (1 januari 2017) een nettorendement van 11% op jaarbasis heeft behaald, bijna drie keer zoveel als op de beurs verhandelde REIT’s, en dat het de afgelopen jaren ruim 600 basispunten beter heeft gepresteerd dan zijn niet-verhandelde REIT-collega’s. jaar”, staat in de brief.

BRIT betoogt in haar brief van januari dat het grotendeels is beschermd tegen dalende vastgoedwaarden omdat het de neiging heeft te investeren in vastgoed van hogere kwaliteit. Een groot deel van het geld zit in studentenhuisvesting en datacentra in de Sun Belt, een van de snelst groeiende regio’s van het land.

Maar Kevin Gannon, de voorzitter en CEO van Robert A. Stanger & Company, zei dat hij denkt dat niet-verhandelde REIT’s een grotere correctie te wachten staan. Stanger, een investeringsbankbedrijf dat de REIT-sector volgt, meldde onlangs dat niet-verhandelde REIT’s tot en met november vorig jaar $9,8 miljard hebben opgehaald, terwijl er in dezelfde periode $17,4 miljard de deur uit is gegaan.

LEES VERDER: Zullen de kiezers hun veto uitspreken over ‘miljardairsbelastingen’ en andere plannen om rijke klanten te belasten?

Gannon merkte op dat de waarde van niet-verhandelde REIT’s gemiddeld slechts met 5,4% is gedaald, terwijl verhandelde REIT’s in ongeveer dezelfde periode met 27% zijn gedaald. Hij zei dat hij denkt dat beleggers naar dergelijke cijfers kijken en concluderen dat niet-verhandelde REIT’s overgewaardeerd blijven.

“En ze zeggen: ‘Ik ga er op dit moment niet meer geld in stoppen, en nu ga ik wat terugbetalen'”, zei Gannon. “En dat is ongeveer wat er aan de hand is.”

Vanwege de liquiditeitsproblemen rond niet-verhandelde REIT’s hebben sommige sectorwaakhonden dat gedaan riep op tot strengere regelgeving. Maar Gannon zei dat hij de terugbetalingsverzoeken van beleggers ziet als een teken van een functionerende markt.

“Ik denk dat wat je hier ziet ontvouwen is dat beleggers slimmer en gefocust zijn”, zei hij. “Ze hebben veel meer informatie. En ze nemen beslissingen die logisch zijn.”

REIT’s uitruilen voor rendementen
Bishop zei dat de sleutel tot het investeren in REIT’s voor hem onderscheidingsvermogen is. Hij zei dat hij deels schuwt van beursgenoteerde REIT’s omdat deze doorgaans worden belegd in oudere eigendommen die mogelijk geherfinancierd moeten worden, waardoor hun waarden gedeeltelijk gevoelig zijn voor stijgende rentetarieven.

Maar investeerders die geld gaan steken in een nieuwe trust die eigendommen verwerft, moeten erop kunnen vertrouwen dat de fondsbeheerders weten wat ze doen, zei Bishop. Daarom, zo zei hij, is het essentieel dat adviseurs en hun klanten tijd besteden aan het bestuderen van REIT’s – waarbij ze niet alleen leren welke soorten onroerend goed ze van plan zijn te kopen, maar ook waar – voordat ze erin investeren.

Na lang voorstander te zijn geweest van investeringen in appartementen, zegt Bishop, is hij zijn aandacht gaan richten op winkelpanden, waar dalende waarden binnenkort voor koopjes op de markt zouden kunnen zorgen. En soms, zo zei hij, is kennis en kunde op de vastgoedmarkt de moeite waard om er wat meer voor te betalen.

“Dus het is geweldig om het als onderdeel van je portefeuille te hebben, en ervoor te zorgen dat de vergoedingen die je betaalt niet buitensporig zijn, is geweldig,” zei Bishop. “Maar ik betaal liever meer voor een manager die goed is, dan minder voor een manager die problemen heeft met zijn verleden en misschien niet de goede staat van dienst heeft.”